聘政府工作人员当“开发顾问”、在土地费上做文章、少交基础
设施配套费、送钱物“摆平”政府官员后逃避项目抵押金、“套”住
银行获得贷款、雇用“黑社会”成员强行拆迁……日前，一位房地产
开发商向记者披露了他们违规开发房地产的内幕。
以下是这位开发商自述。
先走关系，搞定项目
我原是黑龙江省某地级市一家建筑公司的第二大股东。2002年，
我同另一家公司一位股东合作，共同出资1000万元，以他公司名义从
事房地产开发项目，我兼任项目总经理。
我们把这个项目搞起来，确实走了关系。按规定，我们应交1500
万元项目保证金，但如果交那么多钱，就没有流动资金搞建设了。后
来我们给一位领导送了钱和物，只交了500万元对方就答应了。
根据有关规定，开发商以拍卖方式购得的土地使用权，在拍卖摘
牌后，马上就要交土地使用费。我们应交土地使用费1100万元，当时
肯定交不起。于是同有关部门领导搞关系，不但推迟交费，也不用交
那么多。后来拖了一年多，项目已经开工建设了才交费。
除了项目保证金和土地使用费，从事房地产开发还要交基础设施
配套费。我们那个城市的收费标准是按建筑面积算的，每平方米收缴
80元左右，我们总建筑面积为14．5万平方米，需交1140万元配套费。
这是一个伸缩性很强的收费项目。按规定，这笔费用在施工许可证下
来之前就该交，但我们的项目开工了还没交，后来虽然交了，也没有
按规定交够。
从事房地产开发,个别政府部门管事的人很重要。在把土地“拿”
下来以后，我们请有关领导干部去青岛、海南等地游玩了一圈。这些
人回来后，就给我们“用上力”了。
“套”住银行，增加贷款
其实，缴纳多项费用都要通过贷款。在贷款问题上，我们想了许
多办法，终于把一家银行领导给“套”住了。我们先期交纳10％的土
地使用费后，就把土地使用权证拿到了，后来又把项目许可证拿到了。
我们找到一个县城的银行领导，通过他联系上市里某银行领导，以土
地使用权证和项目许可证作抵押，从银行贷款1200万元。
一部分动迁户需要货币补偿,我们的项目共计要1亿元左右的补偿
资金,这些钱都要通过银行贷款解决。如果按银行正常的贷款手续,肯
定办不下来。我们想了一个“妙招”——跟先期贷款的银行“摊牌”
，告诉银行先期贷款还不上了，想要还款，必须再贷款，等项目完工
挣到钱一起还。那个银行领导没有办法，后来就主动给我们出招办手
续。
“套”住银行后，为了履行银行有关抵押和担保贷款的规定，我
的合作伙伴弄了许多假手续，比如从其他开发商那里借正在出售的别
墅，又借了许多身份证。
在利用银行贷款方面，我们颇费心思。我的合作伙伴先是把1000
多万元款汇往北京一家公司，然后再让那家公司给汇过来，这样，可
用“引资”名义，享受市里许多优惠政策。
低价评估，野蛮拆迁
把项目和土地等拿到以后，最难的一项工作是动迁。我们找到有
关部门的一名领导，暗地里聘他作为项目开发顾问，给他好处。第一
步，先让产权处冻结动迁户的房证，防止动迁户改变用途增加我们的
动迁成本。在此过程中，我们可以摸一下动迁户的底数。第二步，委
托评估公司对动迁户的房产进行评估。我们借助有关部门的熟人，可
以给评估公司提供动迁区域房屋交易的最低价，这样评估公司就会给
动迁户的房屋价值评估得很低。评估公司自然是向着开发公司的，因
为评估公司是中介机构，都要抢活干，所以评估得越低，开发公司越
愿意聘用。
通过低价评估，取得了对动迁户的一种“合法”补偿价格。可是
我们制定的补偿标准太低，动迁户多次到市里上访。
说实在的，我们在动迁时搞了野蛮强拆。那年冬天11月份了，动
迁户被断水断电,房屋盖都被砸了。当时,一些所谓“维护秩序的人”
也被动用起来，这些人有的是“黑社会”成员。
我们从事的这个房地产项目，有许多地方违规。有些费用还没交
齐，需要审批的那些章就都盖出来了。
事前我们对这个项目进行了测算。这个项目占地面积为12000平
方米，建筑面积为14.5万平方米，按当时的最高价预算总成本约为4
亿元。可我们利用手里的不到1000万元资金就把这个项目“鼓捣”起
来了。
说实在的，这个项目在拆迁还没结束时，我就被迫撤资了。因为
一路违规，我心里实在没底儿，特别是强行拆迁，我的合作伙伴动用
了“黑社会”成员，我的心也受到强烈震动——吓坏了。我的合作伙
伴担心我成不了事，顺势把我“踢”出来了。
我们起初的预算收入是5.6亿元，后来是实际售房价高于预算价，
我的合作伙伴应该赚取了可观的利润。
（新华社“新华视点”记者 程子龙 据新华社哈尔滨7月11日电） |
